引っ越しのお金は、退去のときにもう一度動く

引っ越しの費用を考えるとき、多くの人は業者の料金と新居の初期費用の2つを見ます。

ところが実際には、もうひとつお金が動く場面があります。

今住んでいる部屋を出るときの退去費用です。

この記事では、退去費用のうちどこまでが借主の負担になるのかという線引き、その根拠になっている法律とガイドラインの考え方、敷金が精算される流れ、契約書の特約の読み方、そして請求書や見積書が届いたときの確認手順を整理します。

読み終えたときに、退去の連絡をする前に何を準備すればいいかが分かっている状態を目指します。

退去費用がやっかいなのは、金額が引っ越しの一番最後に決まることです。

新居の契約も済み、業者への支払いも終わったあとに、思っていなかった請求が届く。

予算の組み直しが効かないタイミングなので、同じ金額でも重く感じます。

だからこそ、退去を決めた段階で先に知っておく価値があります。

そして退去費用は、業者の見積もりのように相見積もりで比べられるものではありません。

相手は一社だけです。

比較で下げる方法が使えない代わりに、根拠を確認するという方法が使えます。

ここが引っ越し費用との一番の違いです。

通常の使用による損耗と経年変化は、借主の原状回復義務に含まれない

線引きの土台になっているのは民法です。

2020年4月に施行された改正民法の第621条で、賃借人の原状回復義務の範囲が条文としてはっきり書かれました。

内容をかみくだくと、借主は部屋を借りたあとに生じた損傷を元に戻す義務を負うけれども、そこから通常の使用や収益によって生じた損耗と、経年変化は除かれる、という形です。

さらに、借主に責任がない事情で生じた損傷も対象外とされています。

この整理は自治体の広報ページでも借主向けに紹介されています。

つまり、時間の経過や普通の暮らし方で当たり前に生じる劣化は、もともと家賃の中で見ているという考え方です。

何年住んでも部屋が新品のままということはありません。

その分の傷みまで退去時に借主が払い直すのはおかしい、という発想が条文の背景にあります。

具体例として整理されているものを挙げると、日に焼けて色が変わったクロスや畳、家具を置いていた跡でへこんだ床やカーペット、テレビや冷蔵庫の裏の壁が黒ずんだもの、といったあたりです。

どれも、住んでいれば誰でもそうなるという性質のものです。

一方で、借主の負担になりうるとされているのは、たばこのヤニや臭い、ペットがつけた柱の傷などです。

ここは通常の使用の範囲を超えた使い方によるもの、という位置づけになります。

この線を頭に入れておくと、請求書を見たときの読み方が変わります。

全部を疑うのでもなく、全部を受け入れるのでもなく、項目ごとにどちら側の話なのかを分けて見られるようになります。

国のガイドラインは法律ではないが、判断の物差しとして使われている

もうひとつよく出てくるのが、国土交通省がまとめている原状回復をめぐるトラブルとガイドラインです。

これは法律そのものではなく指針という位置づけですが、貸主と借主のどちらがどこまで負担するのかを部位ごとに整理したもので、実務でも話し合いの物差しとして広く参照されています。

ガイドラインの考え方で押さえておきたいのは、経過年数の扱いです。

設備や内装には価値が下がっていく期間があり、同じ傷でも入居して1年で退去する場合と、8年住んでから退去する場合とでは、借主に求められる負担の考え方が変わってくる、という整理がされています。

長く住んだほうが、その部分の負担は小さくなっていく方向です。

実務的には、ここが請求書の見方に直結します。

たとえば壁紙の張り替えで、新品にするための工事費をそのまま全額請求されているとしたら、その計算に住んでいた年数が反映されているのかという疑問が出てきます。

8年住んだ部屋の壁紙は、退去のときにはもう新品ではありません。

それを新品の値段で戻す前提になっていないかを確認する。

この一点を持っているだけで、質問の仕方が具体的になります。

ここで一度、自分の数字で考えてみます。

仮に敷金として家賃1か月分の8万円を預けていて、退去時の精算で6万円を請求されたとします。

差し引き2万円が戻る計算です。

ここで請求の内訳を確認したところ、そのうち3万円分が壁紙の張り替えで、理由が日焼けによる変色だったとしましょう。

日焼けは通常の使用による変化として整理されている例なので、その3万円については根拠を確認する余地があるということになります。

仮にその部分の扱いが変われば、戻る額は2万円ではなく5万円という計算になります。

これは前提を置いた計算例であって、実際にこうなると約束するものではありません。

ただ、金額の大きさを自分の敷金で置き換えてみると、確認する手間をかける価値があるかどうかが判断しやすくなります。

引っ越しにともなうお金を全体で見直したい方は、1分でできる引っ越し費用チェックで、いま自分がどこに費用をかけすぎているかを整理してみてください。

特約があるときは、契約書のどこを読むか

請求の場面で必ず出てくるのが特約の話です。

ハウスクリーニング代を借主負担とする、鍵交換費用を借主負担とする、といった取り決めが契約書に書かれているケースがあります。

特約そのものが直ちに無効というわけではありません。

ただし、有効と認められるための条件として挙げられているのが、その特約に必要性があること、内容が具体的であること、そして借主がその内容を理解したうえで合意していること、という3点です。

金額も範囲も書かれていない一行だけの記載と、清掃費として何円と明記されている記載とでは、意味合いが変わってくるということです。

そこで、退去を決めたら早い段階で契約書と重要事項説明書を手元に出しておきます。

見る場所は次のあたりです。

第一に、原状回復や明け渡しに関する条項。

第二に、特約や特記事項としてまとめられている欄。

第三に、敷金の返還時期や精算方法について書かれた部分。

第四に、退去の予告期間です。

予告期間は退去の何か月前までに伝えるかという取り決めで、ここを過ぎてから連絡すると、住んでいない期間の家賃が発生することがあります。

退去の連絡が遅れて余分な家賃が発生するのは、内容を知らなかっただけで起きる出費です。

契約書を読み直すのは地味な作業ですが、費用に効きやすい確認だといえます。

退去が決まったらやっておく準備と、請求が届いたあとの手順

準備の側は、大きく2つです。

ひとつは写真です。

入居したときの写真が残っていればそれを探し、無くても退去前の状態は必ず撮っておきます。

傷や汚れのある場所は寄りで、部屋全体は引きで撮り、日付が残る形にしておきます。

いつからあった傷なのかという話になったときに、材料があるかないかで会話の中身が変わります。

もうひとつは、掃除です。

汚れを落としておけば、通常の清掃の範囲でどこまで戻るかが立ち会いのときに見えやすくなります。

ただし専門的な工事まで自分でやる必要はありません。

設備を勝手に直したり交換したりすると、かえって話がややこしくなることがあります。

そのうえで、請求や見積書が届いたあとの手順です。

まず、その場で署名や振り込みをしないこと。

内容を持ち帰って確認する時間をもらってかまいません。

次に、項目ごとの内訳を確認します。

どの部屋のどの部分に、どんな作業をいくらで見込んでいるのかを一つずつ見ていきます。

次に、その項目が通常の使用による損耗や経年変化にあたるのか、それとも借主の使い方によるものなのかを分けます。

最後に、契約書の特約と照らし合わせて、書かれていない請求が混ざっていないかを確認します。

説明を聞いても納得できない場合や、話し合いが進まない場合は、自治体の消費生活センターに相談する、専門家に見てもらうといった選択肢があります。

感情的にやり取りするより、契約書と写真という材料を並べて事実で話すほうが、結果として早く片づくケースが多いです。

退去費用は、次の家の予算とつなげて考える

最後に、退去費用を単体で見ないことをおすすめします。

引っ越しで動くお金は、業者への支払い、新居の初期費用、そして今の部屋の退去費用の3つです。

このうち退去費用だけが後払いで、金額が最後まで確定しません。

だから新居の初期費用を組むときに、退去費用の分をあらかじめ別枠で置いておくと、あとから慌てずに済みます。

敷金がいくら戻るかを前提に新居の予算を組むと、精算が思ったとおりにならなかったときに苦しくなります。

戻る前提ではなく、戻ったら余裕ができるという置き方にしておくほうが安全です。

そして、退去費用の確認は一度きりの作業ですが、ここで契約書を読む習慣がついたことは次の部屋でも効いてきます。

新しい部屋の契約をするときに、特約の欄を最初に読むようになるからです。

入居のときに確認しておけば、数年後の退去で驚く場面そのものが減っていきます。

契約や請求の内容について個別の判断が必要な場合は、契約書の記載を確認したうえで、管理会社や専門家に相談してください。