法定更新でも更新料は発生する？契約書の文言で分かれるケース

賃貸の契約更新のタイミングで、更新料や保証料の請求書が届いて驚いた経験がある方は多いのではないでしょうか。

実はこの更新には、法律上大きく分けて2つの種類があります。

貸主と借主が話し合って新しい条件で契約を結び直す「合意更新」と、どちらからも特に手続きをしないまま従前の条件で続く「法定更新」です。

この違いを知らないまま更新料を払い続けている人は少なくありません。

「更新の連絡を返さなければ更新料を払わずに済むのでは」と考える方もいますが、これは誤解を招きやすい理解です。

この記事では、法定更新でも更新料が発生することがあるのかどうかを、契約書の文言という切り口から整理します。

住み替えを考える際の参考に、1分でできる家賃払いすぎ度診断もあわせて使ってみてください。

合意更新と法定更新の違い

賃貸借契約の更新方法を定めているのは借地借家法です。

期間満了の1年前から6か月前までの間に、貸主・借主のどちらからも更新しない旨の通知がなければ、従前と同じ条件で契約が続いたものとみなされます。

これが法定更新です。

法定更新になると、契約は期間の定めのないものとして継続します。

一方、実務でよく見られるのは、管理会社から更新の案内が届き、更新契約書に署名して更新料や保証料を支払う「合意更新」です。

合意更新では、貸主と借主が新しい期間や条件を自由に取り決められます。

多くの人が経験している更新は、この合意更新にあたります。

法定更新でも更新料は発生するのか

ここが今回のポイントです。

法定更新は「自動的に契約が続く」という性質があるため、更新料も発生しないと考えている方がいますが、実際はそう単純ではありません。

契約書に記載された更新料条項の文言が、法定更新の場合も更新料を支払う旨を明確に含んでいれば、法定更新であっても更新料が発生すると解釈される場合があります。

反対に、更新料条項が合意更新のみを想定した書き方になっていれば、法定更新の際には更新料が発生しないと解釈されるケースもあります。

つまり、法定更新か合意更新かという分類だけでは判断できず、契約書の条項がどこまで具体的に書かれているかが分かれ目になります。

イメージしやすいように、条項の書き方の違いを見てみます。

「本契約を合意により更新する場合、借主は貸主に対し更新料として賃料1か月分を支払う」という書き方であれば、合意更新のみを想定した条項と読める余地があります。

これに対して「本契約が期間満了により更新される場合（法定更新を含む）、借主は貸主に対し更新料として賃料1か月分を支払う」のように法定更新も対象と明記されていれば、法定更新でも更新料の支払いを求められる根拠になり得ます。

実際の契約書では、ここまではっきりと書き分けられていないケースもあり、文言だけでは判断が難しい場合もあります。

だからこそ、自分の契約書がどちらの書き方に近いかを確認する意味があります。

更新料条項の有効性を示した最高裁判決

更新料条項そのものが有効かどうかについては、平成23年7月15日の最高裁判決が一つの判断基準を示しています。

この判決では、更新料の額や賃貸借契約が更新される期間などに照らして高額に過ぎるといった特段の事情がない限り、契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、消費者に一方的に不利益とはいえず有効とされました。

法定更新の場面についても、条項が法定更新を含むことを明確に示していれば、この判決の考え方に沿って有効と判断される傾向があります。

ただし、これは一般的な傾向の整理であり、個別の契約書の文言や事情によって判断が分かれる余地は残ります。

法律解釈にかかわる部分の最終的な判断は、契約書の現物を見た専門家に確認するのが確実です。

更新料1か月分の負担を計算してみる

条項の解釈を確認する前に、更新料そのものの負担感も押さえておきましょう。

仮に家賃8万円の部屋で、更新料が賃料1か月分と定められているとします。

2年ごとの更新で10年住み続けた場合、更新は5回発生するため、更新料だけで単純計算8万円×5回＝40万円になります。

法定更新でも更新料が発生する契約であれば、更新の手続きを意識していなくても、この負担は同じようにかかり続ける可能性があるということです。

逆に、更新料条項が合意更新のみを想定した書き方だと解釈できる契約であれば、法定更新のタイミングでは更新料の負担が生じない可能性もあります。

金額の大きさは家賃や更新頻度によって変わりますが、更新のたびに発生する費用として、契約書の文言を確認しておく価値は十分にあります。

自分の契約書のどこを確認すればいいか

自分の契約が法定更新になった場合に更新料がどう扱われるか気になる方は、まず契約書の更新に関する条項を探してみてください。

確認したいポイントは主に3つあります。

1つ目は、更新料条項が「合意更新の場合」に限定した書き方になっているか、「法定更新を含む更新の場合」という書き方になっているかです。

2つ目は、更新料の金額や算定方法が具体的に書かれているかです。

金額が明記されていない、あるいは曖昧な表現にとどまっている場合は、解釈が分かれやすくなります。

3つ目は、更新事務手数料や保証会社の更新料など、家主への更新料以外の費用が別枠で定められていないかです。

これらは更新料とは別の性質の費用として扱われることがあるためです。

契約書が手元にない、あるいはどれが最新の契約書か分からなくなっている場合は、管理会社に再発行を依頼できることもあります。

古い契約書のまま判断してしまうと、実際の条件と食い違う可能性があるため、確認する際は最新の契約書であることも合わせてチェックしておくと安心です。

自分で読んでも判断がつかない場合は、無理に解釈しようとせず、管理会社や不動産会社に問い合わせるか、必要であれば弁護士など専門家に相談してください。

更新料の負担を避けたいからといって、更新の案内を無視すればよいわけではありません。

案内を放置しても契約自体がすぐに切れることはなく、法定更新によって従前の条件のまま契約が続く可能性が高いといえます。

ただし、法定更新になった場合でも、契約書の更新料条項の書き方次第では更新料の請求を受けることがあります。

また、法定更新は期間の定めのない契約になるため、その後の解約条件など別の面で借主に不利に働く可能性も考えられます。

更新料の金額や条件に疑問がある場合は、案内を無視するのではなく、期限内に管理会社へ確認や相談をする方が、トラブルを避けやすい進め方です。

まとめ

賃貸の更新には、貸主と借主が合意して条件を決め直す合意更新と、通知がないまま従前の条件で続く法定更新の2種類があります。

法定更新だから更新料が発生しないとは限らず、契約書の更新料条項が法定更新の場合も対象に含む書き方であれば、更新料が発生することがあります。

更新料条項そのものの有効性については、平成23年の最高裁判決が一つの判断基準を示していますが、最終的には契約書の文言と個別の事情によって判断が分かれます。

次に更新の案内が届いたら、まずは契約書の更新料条項がどう書かれているかを確認し、疑問点は管理会社や専門家に相談しながら進めてみてください。